Investeringsberegner

Cash flow & formueopbygning

Angiv investeringsbeløb og ønsket finansiering — beregneren viser den forventede udvikling i cash flow og formue over tid, baseret på Arxavias standardforudsætninger.

Investeringsbeløb (egenkapital)

kr.

Finansiering 50%

0%90%

Risikobarometer 4 · 4,5 %

1 · Lav risiko10 · Høj risiko

Udvikling — projektByg nyt eller konvertér: investeringssum, byggeperiode og salgspris. Kortsigtet — lejereserve (value add) kan ikke vælges.

Investeringssum

kr.

Grundkøb, lokalplan, arkitekt, byggestyring, byggeri, mægler og aflevering.

Heraf grundkøb

kr.

Etableringshonoraret er 3 % af grundsummen, dog min. 300.000 kr. (ekskl. moms).

Forventet salgspris / værdi ved aflevering

kr.

Ved projektsalg: den samlede salgspris for alle enheder.

Byggeperiode2 år

Byggelån (af investeringssummen)60 %

Projektudvikling (timebetaling efter tilbud)

kr.

Efter aflevering

Samlet salg Projektsalg Behold i Arxavia

Lejereserve (value add)Lejen løftes gradvist — indfases år 2–7.

Lejeløft7 %

1 %15 %

Afdragsfrihed i 10 årPå realkreditlånet op til 60 % — som i investeringscasen. Højere cash flow, højere risiko. Arxavia Generation TrustReinvest Program — værdistigningen geninvesteres i næste ejendom.

Årligt udbytte til ejer (andel af positivt cash flow) 0%

0% — alt geninvesteres100% — alt udloddes årligt

Udbytte beskattes personligt (aktieindkomstskat, 27 %/42 % progressionsgrænse ved 79.400 kr./år) oveni selskabsskatten, og reducerer den kapital, der geninvesteres og forrentes i selskabet fremadrettet.

Udbetalingsfase — fx pensionByg formue op først, og skift til udbetaling fra et valgt år. Generation Trust køber ikke flere ejendomme efter skiftet.

Skift fra år17

år 1år 29

Fast beløb om året Andel af cash flow

kr. netto / år

Efter udbytteskat. Fast beløb i kroner (reguleres ikke for inflation). Beløbet tages af årets cash flow og selskabets opsparede kasse.

Finansiering & risiko

Sådan er købet finansieret

Med afdrag

Ydelse år 1

–

Ydelse år 11

–

Dækningsgrad år 1

–

Gæld efter 10 år

–

⚠

Sværere at finansiere. Afdragsfrihed gives typisk kun inden for 60 % af værdien og skal godkendes af realkreditinstituttet. Lånet over 60 % skal altid afdrages.

↗

Risikoen stiger. Gælden står stille i ti år, så egenkapitalen vokser kun, hvis ejendommen stiger i værdi. Falder markedet, er der ingen opsparet buffer i lånet.

↻

Ydelsen springer i år 11 — medmindre lånet omlægges til ny afdragsfrihed, hvilket kræver, at belåningen til den tid er lav nok.

✓

Gevinsten: mere likviditet i selskabet fra dag ét og en højere dækningsgrad, så driften kan bære en højere belåning. Det er derfor, investeringscasen bruger det.

Hvorfor kun afdragsfrihed op til 60 %?

Loven tillader realkredit op til 80 % af værdien på boligudlejningsejendomme (kontor og butik: 60 %). Men institutterne giver typisk kun afdragsfrihed på den del, der ligger inden for 60 %, og bidraget stiger på lånet over 60 %. Derfor deles finansieringen i lag:

Del af værdien	Lån	Afdrag
0–60 %	Realkredit	Kan være afdragsfri i 10 år
60–80 %	Realkredit, lidt højere bidrag	Altid afdrag
Over 80 %	Banklån	Afdrag over 15 år

Lav belåning ved købet giver samtidig plads til at refinansiere op til ca. 70 % senere, når ejendommen er steget i værdi — det er sådan, kapitalen frigøres til næste ejendom.

Samlet ejendomspris

–

Lånebeløb

–

Samlet indskud

–

Afkastniveau (risikoprofil)

–

IRR · år 10 iIRR (Internal Rate of Return) er det gennemsnitlige årlige afkast på egenkapitalen — den faste rente, der giver samme resultat som indskuddet, udbyttet undervejs og formuen til sidst. Det faktiske afkast svinger fra år til år: typisk lavere de første år og højere, når lejereserven er realiseret.

Ved fortsat eje: formuen som den står, uden salg. Ved salg: efter salgsomkostninger (1,5 %) og 22 % selskabsskat af gevinsten.

Arxavias honorarer er altid fratrukket: etablering (3 %), forvaltning (0,5 % p.a.) og succes fee (10 % af merværdien). Ligeledes løbende selskabsskat. Før personlig skat.

–

År 0

Formue på det valgte år · én ejendom

–

år 0

Arxavias honorarer og selskabsskat (22%) er fratrukket år for år.

+ 0 kr. udbetalt til ejer, netto efter udbytteskat (til og med valgte år)

Geninvestering ved omlægning (Arxavia Generation Trust)

–

Det tidligste år, hvor selskabets kasse dækker en ny egenkapital af samme størrelse. Kassen er det opsparede cash flow plus det, der frigøres ved omlægning: tidligst 3 år efter køb og derefter hvert 3. år, til købsbelåningen (højst 70 %), og kun hvis lejen dækker den nye ydelse mindst 1,2 gange. Efter tinglysningsafgift, låneomkostninger (2 %) og Arxavias honorar (1 % af det frigjorte).

Cash flow år for år

Hvad kan du trække ud, år for år

Styres af udbytteslideren ovenfor og den valgte finansiering. Ved 0 % finansiering er der ingen ydelse at betale, så det udbetalbare beløb er hele overskuddet efter selskabsskat, gange den valgte udbytteandel. Det resterende bliver i selskabet og geninvesteres.

Formueopbygning over tid

Tallene er efter løbende selskabsskat (22 %).

● Formue — én ejendom ● Samlet formue — Arxavia Generation Trust (prikker = omlægning/køb)

Hvad sker der, og hvad tager vi for det

Hver omlægning sker til en realistisk belåningsgrad, og udløser køb af den næste ejendom på samme vilkår som den første. Arxavias honorarer — transaktionshonorar, løbende honorar og honorar ved omlægning (1 % af det udtrukne beløb) — er fratrukket fortløbende i alle tal nedenfor, og selskabsskat (22 %) af hver ejendoms løbende resultat er også taget højde for.

Antal ejendomme år 30

–

Samlet formue år 30

–

Selskabsskat betalt i alt år 30

–

Cash flow pr. ejendom

Hver nykøbt ejendom starter typisk med lavt eller negativt cash flow de første år — det trækker midlertidigt ned i det samlede billede, før den modner og bidrager fuldt ud.

Teknisk udtrækkelig likviditet, hvis ønsket

–

Dette er det samlede cash flow, porteføljen genererer det valgte år — og som teknisk set kan udloddes i stedet for at blive stående i selskabet. Bemærk: hvis likviditeten trækkes ud i stedet for at geninvesteres, forrentes den ikke længere i selskabet, og den 30-årige formueplan ovenfor påvirkes tilsvarende negativt.

+ 0 kr. udbetalt til ejer i alt, netto efter udbytteskat (til og med valgte år)

Oversigt pr. år

År	Cash flow	Formue	Ejendomsværdi	Kan frigøres ved omlægning (netto)	Formue med Arxavia Generation Trust	IRR på egenkapital iIRR (Internal Rate of Return) er det gennemsnitlige årlige afkast på egenkapitalen — den faste rente, der giver samme resultat som indskuddet, udbyttet undervejs og formuen til sidst. Det faktiske afkast svinger fra år til år: typisk lavere de første år og højere, når lejereserven er realiseret. Ved fortsat eje: formuen som den står, uden salg. Ved salg: efter salgsomkostninger (1,5 %) og 22 % selskabsskat af gevinsten. Arxavias honorarer er altid fratrukket: etablering (3 %), forvaltning (0,5 % p.a.) og succes fee (10 % af merværdien). Ligeledes løbende selskabsskat. Før personlig skat.